Streit über Steuerschlupfloch: Spekulanten verdienen, der Staat geht leer aus

Wichtige Dinge erledigt Cansel Kiziltepe selbst. Daher tauchte die Berliner Bundestagsabgeordnete im vergangenen September höchstpersönlich bei der Berliner Steuerfahndung auf, um eine Anzeige abzuliefern. Dem Wohnungskonzern Akelius, der in der Hauptstadt Tausende Wohnungen besitzt, warf die SPD-Politikerin darin einen „fragwürdigen“ Immobilienkauf für ein Haus in Neukölln vor. Akelius hatte den Deal über eine steuersparende Konstruktion gemanagt, Share Deals genannt.

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In der Immobilienbranche sind diese gang und gäbe, Share Deals werden gern von finanzstarken Investoren genutzt. Dabei wird eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht. Der Käufer übernimmt Anteile an der Gesellschaft. Der Vorteil: Anders als bei jedem kleinen Eigenheim fällt bei solchen Deals keine Grunderwerbsteuer an, vorausgesetzt innerhalb von fünf Jahren werden weniger als 95 Prozent der Gesellschaftsanteile übertragen.

Dem Staat entgehen jedes Jahr Milliarden

Share Deals sind legal. Den Bundesländern, denen die Steuer zusteht, ist diese Steuersparmöglichkeit aber seit langem ein Dorn im Auge. Ihnen entgehen jedes Jahr Einnahmen in Milliardenhöhe. Allein das Land Berlin kosten missbräuchliche Share-Deal-Konstruktionen nach Angaben der Senatsverwaltung für Finanzen jährlich Einnahmen im „unteren dreistelligen Millionenbereich“. Die Hauptstadt gehört mit einem Steuersatz von sechs Prozent bei der Grunderwerbsteuer zu den teureren Bundesländern, in Bayern werden etwa nur 3,5 Prozent fällig.

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Seit drei Jahren wird diskutiert

Bereits 2018 hatten sich die Bundesländer daher auf eine Verschärfung für solche Share Deals geeinigt. Danach sollte die Schwelle für steuerrechtlich relevante Beteiligungen auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist auf zehn Jahre verlängert werden. Das Thema schaffte es auch in den Koalitionsvertrag, Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) legte einen Gesetzentwurf vor, der Bundestag beschäftigte sich damit 2019 in erster Lesung. Das Gesetz sollte bis zum 30. Juni 2020 beschlossen sein, doch das ist nicht geschehen. Stattdessen herrscht heftiger Streit zwischen den Finanzpolitikerinnen und -politikern der Regierungsfraktionen. Die Reform droht zu scheitern.

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Worüber gestritten wird

Es geht um einen zentralen Punkt: Die SPD will die Beteiligungsschwelle weiter senken, nämlich auf 75 Prozent. Die Union hält dagegen an den im Gesetzentwurf verankerten 90 Prozent fest. Beide Parteien werfen sich Blockadehaltungen vor. „Ich kann nicht verstehen, warum die SPD jetzt plötzlich einen Entwurf des Bundesfinanzministers, der aus ihrer Partei kommt, und der Vorschläge umsetzt, die auch von den SPD-regierten Länder kommen, neu verhandeln will“, sagte der CDU-Finanzpolitiker Fritz Güntzler dem Tagesspiegel. Güntzler gehört beim Thema Share Deals zu den Berichterstattern seiner Fraktion im Finanzausschuss. „Wir sind uns in allem einig, mit Ausnahme der 90 Prozent“, betont er.

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Warum die Union nicht mitzieht

Auf den Vorstoß der SPD will sich die Union nicht einlassen. „Man kann nicht die Beteiligungsschwelle auf 75 Prozent absenken, aber Grunderwerbsteuer in Höhe von 100 Prozent verlangen“, sagt der Steuerberater. Zudem sorgt sich Güntzler um mittelständische Unternehmer, die ihren Betrieb vererben oder verkaufen wollen. Würde sich die SPD durchsetzen, wären sie plötzlich mit der Grunderwerbsteuer belastet. Die großen Immobilienkapitalgesellschaften fänden dagegen Mittel und Wege, der Steuer zu entgehen, glaubt er, „der Schritt würde die Falschen treffen“.

Kiziltepe verweist dagegen auf ein Gutachten aus dem Bundesfinanzministerium, wonach die Absenkung auf 75 Prozent verfassungsrechtlich unbedenklich wäre, weil diese Schwelle an die „tatsächliche Herrschaftsgewalt über ein Grundstück“ anknüpft. Eine Absenkung auf 90 Prozent sei dagegen „willkürlich und wenig wirkungsvoll“, sagte Kiziltepe dem Tagesspiegel.

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Die Zahl 75 ist jedoch auch in der Union nicht völlig tabu. Bundeslandwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) will diese Schwelle für den Agrarbereich durchsetzen. Auch in der Landwirtschaft greifen nämlich Share Deals immer weiter um sich, vor allem im Osten. Investoren kaufen Anteile an Kapitalgesellschaften, denen das Ackerland gehört, die lokalen Bauern haben oft das Nachsehen.

Im Schnitt, so hat die Ministerin ausgerechnet, spart der Kauf über Share Deals pro Deal 380.000 Euro Steuern. Klöckner fordert, dass bei Agrargesellschaften die Steuerpflicht schon dann einsetzen soll, wenn ein Investor 75 Prozent übernimmt. Wenn die Union Partei ergreift für die ehrlichen Bauern, dann müsse sie das auch für die Wohnungseigentümer und Mieter tun, fordert Kiziltepe.

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Mieterschützern ist aber auch die von der SPD geforderte Regelung noch zu weich. „Die Grenze muss bei 50 oder 60 Prozent liegen“, fordert der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten. Auch deutlich längere Haltefristen könnten eine Lösung sein, um Spekulationen mit Immobilien zu erschweren. „Wenn die Wohnung als Spekulationsobjekt benutzt wird, drohen den Mietern oft heftige Mieterhöhungen“, warnt der Mieterschützer.

Vermieter und Mieter sind sich ausnahmsweise einig

Wenn es um Share Deals geht, sind sich Mieter und Vermieter sogar ausnahmsweise einig. „Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss dafür oft eine fünfstellige Summe an Grunderwerbsteuer berappen“, ärgert sich der Präsident von Haus&Grund, Kai Warnecke. „Wer hingegen Tausend Wohnungen kauft, kann die Steuer ganz einfach umgehen. Es ist auch eine Frage der Gerechtigkeit, dass die Politik dieses Steuerschlupfloch endlich schließt.“

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Das Thema kocht vor allem in Gegenden hoch, in denen der Immobilienmarkt boomt, wie Berlin. Die Share Deals führen hier zu einem weiteren Problem. Das kommunale Vorkaufsrecht läuft ins Leere, wenn nicht Häuser, sondern Gesellschaftsanteile verkauft werden.

Berlins Justizsenator Behrendt: Immobilienmarkt ist Paradies für Geldwäscher

„Der deutsche Immobilienmarkt ist ein Paradies für Geldwäscher“, meint Berlins Justizsenator Dirk Behrendt (Grüne). Er fordert gesetzliche Grundlagen für mehr Transparenz, zum Beispiel ein Immobilienregister. Auch Steuervermeidungstaktiken wie Share Deals müsse der Bundesgesetzgeber schnellst möglich unterbinden, sagte der Senator dem Tagesspiegel. „Der Immobilienmarkt ist auch für diejenigen attraktiv, die Steuern hinterziehen wollen oder rechtliche Schlupflöcher zur Steuervermeidung im großen Stil ausnutzen.“

Plant Akelius einen neuen Deal?

Mieter und Mieterinnen von Akelius befürchten übrigens, dass der Konzern bereits den nächsten Deal einfädelt und für die kommenden Wochen einen Paketverkauf von mehreren tausend Wohnungen in Berlin und Hamburg plant. Das Geschäft soll wieder einmal steuersparend über Share Deals ablaufen, kritisierte das Bündnis „Vernetzung der Akelius-Mieter*innen“ vor wenigen Tagen.

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Der Europachef des Konzerns, Jordan Milewicz, weist das zurück. „Die Annahme, dass Akelius den Bestand in Berlin deutlich reduzieren möchte und einen Verkauf des Bestandes plant, ist falsch“, sagte Milewicz dem Tagesspiegel. Akelius sei seit 2006 in Berlin und beabsichtige, langfristig in Berlin und Deutschland zu bleiben. Nur vereinzelt könnten leerstehende Wohnungen zum Verkauf angeboten werden.